מקרקעין – מה צריך לדעת כאשר רוכשים דירה מקבלן?

הסיכון בקניית דירה טרם בנייתה

לצד הפיתוי הרב שבקניית דירה שטרם נבנתה לאור שיווקה במחיר נמוך יחסית, קיים סיכון רב עבור הקונה לאבד את כספי המקדמה ששילם לקבלן, במידה שהקבלן ייקלע לקשיים ויפשוט את הרגל. במקרה שכזה, עשוי הקונה למצוא עצמו ללא הון שיועד לרכישת דירה. למידע נוסף על הסיכון בקניית דירה מסוג זה, רצוי להתייעץ עם עורך דין למקרקעין או עורך דין לרכישת דירה.

חובות הקבלן למתן ערבות בעת קניית דירה טרם בנייתה

לשם התמודדות עם הסיכון שברכישת דירה טרם בנייתה, נקבע בחוק כי חל איסור על הקבלן לגבות מהקונה סכום שהינו בגובה העולה על 7% ממחיר הדירה. במידה שהקבלן מעוניין לגבות סכום גבוה יותר, עליו לבטח את כספו של הרוכש על ידי מתן ערבות בנקאית, ביטוח, שיעבוד הקרקע לטובת הרוכש, העברת בעלות בקרקע לרוכש או רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.

קניית דירה טרם קבלת טופס 4

שלב נוסף בו ניתן לקנות דירה מקבלן, הוא השלב שלאחר השלמת הבנייה בחלקה המהותי ובטרם קבלת טופס אישור אכלוס. טופס זה, הידוע גם בשם טופס 4, מאפשר את חיבור הדירה לשירותי חשמל, תקשורת ומים. רצוי להתייעץ עם עורך דין למקרקעין או עורך דין לרכישת דירה, לשם קבלת מידע מפורט על מאפייניו של טופס 4.
קבלת אישור אכלוס כרוכה בעמידת הקבלן בתנאי הרשות המקומית בדבר התאמת המבנה לתקני הבנייה השונים. בדומה לרכישת דירה טרם בנייתה, גם במקרה זה נוטל הרוכש סיכון מסוים בעת רכישת דירה מקבלן שטרם זכתה להיתר בדבר האפשרות המעשית לגור בה ועל כן רצוי להתנות את העברת התשלום על הדירה בהתאם להתקדמות הקבלן בקידום קבלת טופס 4.

אי מסירת הדירה במועד

על פי החוק, במקרה של איחור במסירה שעולה על 60 יום, זכאי הרוכש לפיצוי מהקבלן בגובה שעליו הוסכם בחוזה או בגובה של דמי שכירות עבור דירה בעלת מאפיינים דומים לדירה הנרכשת שמכפלה של 1.5, לפי הסכום הגבוה בין השניים, עבור כל חודש של איחור.

קניית דירה המוכנה למגורים

קניית דירה שבנייתה הסתיימה ואשר זכתה לקבלת טופס אישור אכלוס, היא לכאורה דירה שרכישתה אינה מגלמת סיכון גבוה עבור הרוכש, וזאת לאור אפשרותו לקיים בדיקה אפקטיבית של הדירה ורכיביה טרם הרכישה. מומלץ לבצע בדיקה טרם קנייה בליווי עורך דין מקרקעין או עורך דין לרכישת דירה.
יחד עם זאת, עשויים להתגלות פגמים לאחר אכלוס הדירה אשר תיקונם עשוי להצריך הוצאת סכומי כסף גבוהים. עבור מקרים כאלו, מטיל חוק המכר (דירות) על הקבלן מגוון חובות להן הוא כפוף גם לתקופה של מספר שנים לאחר מסירת הדירה. רצוי להתייעץ עם עורך דין למקרקעין לשם קבלת מידע נוסף בתחום זה.

חלות הוראות החוק על פגמים בדירה מקבלן

במידה שלאחר כניסת הרוכש לדירה נוצרו פגמים מסוימים, באפשרות הרוכש לדרוש את תיקונם מהקבלן וזאת אף אם חלף זמן רב מאז מסירת הדירה. כך למשל, במקרה של היווצרות סדקים במבנה, אחריות הקבלן לתיקון היא עד לטווח של 5 שנים מיום המסירה. על מנת לקבל מידע נוסף על ליקויים שעל הקבלן לתקן, רצוי להתייעץ עם עורך דין למקרקעין או עורך דין לרכישת דירה.

רכישת דירה מקבלן – רק בליווי עו"ד העוסק בתחום

הליך רכישת דירה מקבלן דורש היכרות מעמיקה עם כלל הוראות החוק ומחויבויות הקבלן כלפי הרוכש. עורך דין דן מור – עורך דין למקרקעין, הוא בעל ניסיון רב בליווי רוכשים, תוך מתן הנחיות בדבר דרכי הפעולה האופטימליות במהלך ההתקשרות עם הקבלן.

למידע נוסף וייעוץ ראשוני ללא עלות צרו קשר.

השאירו פרטים לייעוץ ראשוני ללא עלות

דיני מקרקעין